取消公攤面積后，建議適當補償已購房人群，新建房屋按套內面積算

夢似深海

這幾天，媒體針對公攤面積合理性提出質疑，并接連有權威媒體發(fā)聲，怒斥公攤面積是“坑”，讓我們很受傷，現(xiàn)在到了必須要解決的時候。從網(wǎng)上的反饋來看，有超過98%的人是支持取消公攤面積，但從留言中，不少人擔心取消公攤面積后房價是不是又要漲？已購房人群能否得到相應補償？本文就大家關切的問題做一些有意義的分析和探討。



權威媒體紛紛發(fā)聲：取消公攤面積勢在必行

人民日報：發(fā)表題為《買100平米房子只得70平米，這么坑的公攤面積到底怎么來的？》，文中指出，公攤面積不是一個新鮮議題，長期存在并不意味著合理，公攤面積長期侵占老百姓的利益，已傷害市場經(jīng)濟公平性。文章最后指出，希望主管部門借房地產(chǎn)調控之機，探索科學合理的計價方法，切實保護人們的利益。

新華社：發(fā)表題為《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，文中指出，國際上都是按套內面積核算房價，而我國房價、物業(yè)費都要按照公攤面積計算。公攤面積沒有明確的標準，不僅讓購房者多掏錢，未來還隨著房產(chǎn)稅、精裝修政策采用公攤面積算法，則會進一步加劇不公平性。希望職能部門在治理房地產(chǎn)亂象之際，主動回應民眾關切。

法制日報：事實上，公攤面積計算原則、計算方法、分攤比例和系數(shù)，到目前為止都沒有任何強制規(guī)定，只讓合同當事人具體進行約定。

中國之聲：文中報道了一起黑龍江某棚改小區(qū)，一套拆遷安置房建筑面積108平米，實際使用面積則只有54平米，公攤面積達到50%，半櫝半珠得治。

半月談：多次發(fā)文強調，要求盡快對公攤面積給予清晰界定，用法律法規(guī)從根本上保護民眾的合法權益。



公攤面積“4大坑”

1.開發(fā)商做大公攤面積。根據(jù)業(yè)內人士講述，我們購房者能夠測出實際使用面積，但不能測出公攤面積，這里面就大有文章可做。小區(qū)房子的建筑面積、套內面積、公攤面積是開發(fā)商請測繪公司實地考察后出具的報告。開發(fā)商與測繪公司對測算方法和數(shù)據(jù)非常清楚，如果開發(fā)商與測繪公司形成某種默契，那就難說了。有內行人說過，任何一個小區(qū)所有公攤面積加起來一定是大于這個小區(qū)的實際公攤面積。然而，這樣含有詳細公攤面積測繪報告是不會落到購房者手中的，購房者只能聽之任之。要知道，面對當前的房價，如果一戶多分攤一平米，那么對應整個小區(qū)的價值會是多少？

2.物業(yè)在公攤面積上賺錢

按理說，業(yè)主花巨資購買了公攤面積，那么公攤面積建筑所有權就應該歸全體業(yè)主所有。公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳過、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房。根據(jù)專家介紹，如果物業(yè)公司在公共建筑部分投放廣告，那么其中一部分收益應該歸業(yè)主所有。有媒體記者曾做過調查，現(xiàn)在大部分小區(qū)在小區(qū)出入口、電梯間、小區(qū)內部道路等部位投放大量廣告賺取不菲的收益。如果把這些廣告收益回饋給業(yè)主，那么業(yè)主實際交納的物業(yè)可減少50%。



3.取暖費和物業(yè)費均按照建筑面積交納

當前，小區(qū)物業(yè)費和取暖費都是按照建筑面積收取。換句話說，小區(qū)業(yè)主不僅要為自己家里實際使用的一畝三分地交納費用，還要為公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等交納物業(yè)費和取暖費。有專家指出，建議收費單位每年都應公布這兩項費用是如何計算收取的？每平米到底是多少錢？包含公攤面積的哪些建筑？費用事項設置和價格都應科學合理。

4.購房者為公攤面積買單

按照開發(fā)商現(xiàn)有銷售計算方法，100平米房子，單價1萬，總價就100萬，但是這里面包含了20-30%的公攤面積。歐美發(fā)達國家銷售的房子均是按照居住面積來定價，同樣價格的房子，那么使用面積就是100平米，而不會是實際使用面積只有70-80平米。根據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，有住戶反映，一套125平米房子，開發(fā)商對精裝修的報價2千5一平，實際包含了28%的公攤面積，這樣算下來，購房者在精裝修上一套房子就多花了8萬元。

取消公攤利大于弊

我們購房者可以明明白白消費，如果與國家接軌，我們更能體現(xiàn)對比出房價差異。即使開發(fā)商借此漲價，但是我們的購房總價是不會上升的。舉個例子，按現(xiàn)在政策，90平米房子，單價2萬，開發(fā)商銷售總價180萬，取消20%公攤面積比例后，實際出售面積72平米，如果實際總價還是180萬，那么這套房子的單價就要提到 2.5萬。試想，開發(fā)商的房子2.5萬單價銷量好，還是單價2萬銷量好？顯然是后者，這樣一來，開發(fā)商可能不會賣2.5萬，為了銷量，可能只會賣2.3-2.4萬一平。所以，從這個角度看，購房者實際利益并沒有收到損失，反而有可能減少購房成本。另外，已購房者所有的物業(yè)費、取暖費，甚至包括后面的房產(chǎn)稅、精裝修政策等都按照實際使用面積計算，即使他們調整一些價格，我們能夠清清楚楚消費，何樂而不為？如果說取消公攤面積有什么弊端，那就是更改工作要繁瑣一些，對既得利益者有損害。

取消公攤面積具有現(xiàn)實基礎

1.官方媒體連續(xù)發(fā)聲

在輿論上，官方媒體連續(xù)發(fā)聲表態(tài)，說明國家也看到了公攤面積帶來的諸多弊端。人民日報文章稱，越漲越多的公攤面積實際上是損害老百姓的利益。事實上，長期存在的東西不一定合理，既然不合理，我們就要正視和努力改正之。如果視而不見，那只會侵害我們更多的利益。媒體連續(xù)發(fā)聲，應該說我們已經(jīng)看到取消公攤面積這一不合理做法的希望。從網(wǎng)上的網(wǎng)友反饋來看，絕多數(shù)人是支持取消公攤面積，從這一角度看，取消公攤具備扎實的民意基礎。

2.國內省份已有試點。此前據(jù)媒體報道，公攤面積由香港商人李嘉誠所發(fā)明，先是傳到臺灣，再傳到大陸。事實上，公攤面積發(fā)源地香港，已在2013年完全廢除了建筑面積和公攤面積概念，完成與國際接軌，改為按使用面積計算。作為舶來品，我們有什么理由還繼續(xù)堅持執(zhí)行這一不合理且未有嚴格規(guī)定的政策呢？在國內，重慶早在2002年就以地方法規(guī)形式，對商品房銷售實行套內計價，廣州、北京也在開展套內計價方法的探索。

3.利用房地產(chǎn)調控間隙，加快與國家接軌步伐。我們說清正一個行業(yè)需要方方面面，多管齊下，正如央媒所說，房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)，房地產(chǎn)調控已進入深水區(qū)，利用打擊樓市亂象之際，把“公攤面積”這一亂象徹底拔出并改正之，何不是一個良機呢？國際上沒有公攤面積說法，中國獨存的公攤面積到了該取消的時候，加快與世界接軌是我們當下正確的選擇。

建議對已購房者適當補償

取消公攤面積后，已購房者擔憂兩個問題，一是按照實際使用面積算，那么房子總價值是不是就減少了？二是如果不再買房，原來房子公攤面積的錢都被賺走了，心里不是滋味，那也是血汗錢啊。關于這兩個問題，第一，現(xiàn)在已持有房產(chǎn)的人群，房子就是二手房，二手房價格掌握在房主手上。如果公攤面積取消了，相信誰也不會按照原來價格來報，報多少大家心里都有數(shù)，很明顯的例子，如前兩年土拍火熱的時候，一塊高價地就能帶來二手房業(yè)主提升掛牌價，所以存量房產(chǎn)價值不會因為公攤面積取消而降低；第二，以前買的房子公攤錢都被各方賺走了，面對如此高的房價和主體變更，想要回來確實夠難。建議從今后的稅收、取暖費、物管費等給予適當優(yōu)惠和補貼，從心理上給予民眾安慰。正如前面所說，我們既有房產(chǎn)的價值不會因為取消公攤而降低，所以，我們應該減少此項改革的阻力。

心連心

這個建議可以采納！

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