取消公攤面積后，建議適當(dāng)補(bǔ)償已購(gòu)房人群，新建房屋按套內(nèi)面積算

夢(mèng)似深海

這幾天，媒體針對(duì)公攤面積合理性提出質(zhì)疑，并接連有權(quán)威媒體發(fā)聲，怒斥公攤面積是“坑”，讓我們很受傷，現(xiàn)在到了必須要解決的時(shí)候。從網(wǎng)上的反饋來(lái)看，有超過(guò)98%的人是支持取消公攤面積，但從留言中，不少人擔(dān)心取消公攤面積后房?jī)r(jià)是不是又要漲？已購(gòu)房人群能否得到相應(yīng)補(bǔ)償？本文就大家關(guān)切的問(wèn)題做一些有意義的分析和探討。



權(quán)威媒體紛紛發(fā)聲：取消公攤面積勢(shì)在必行

人民日?qǐng)?bào)：發(fā)表題為《買(mǎi)100平米房子只得70平米，這么坑的公攤面積到底怎么來(lái)的？》，文中指出，公攤面積不是一個(gè)新鮮議題，長(zhǎng)期存在并不意味著合理，公攤面積長(zhǎng)期侵占老百姓的利益，已傷害市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平性。文章最后指出，希望主管部門(mén)借房地產(chǎn)調(diào)控之機(jī)，探索科學(xué)合理的計(jì)價(jià)方法，切實(shí)保護(hù)人們的利益。

新華社：發(fā)表題為《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，文中指出，國(guó)際上都是按套內(nèi)面積核算房?jī)r(jià)，而我國(guó)房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)都要按照公攤面積計(jì)算。公攤面積沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，不僅讓購(gòu)房者多掏錢(qián)，未來(lái)還隨著房產(chǎn)稅、精裝修政策采用公攤面積算法，則會(huì)進(jìn)一步加劇不公平性。希望職能部門(mén)在治理房地產(chǎn)亂象之際，主動(dòng)回應(yīng)民眾關(guān)切。

法制日?qǐng)?bào)：事實(shí)上，公攤面積計(jì)算原則、計(jì)算方法、分?jǐn)偙壤�和系�?shù)，到目前為止都沒(méi)有任何強(qiáng)制規(guī)定，只讓合同當(dāng)事人具體進(jìn)行約定。

中國(guó)之聲：文中報(bào)道了一起黑龍江某棚改小區(qū)，一套拆遷安置房建筑面積108平米，實(shí)際使用面積則只有54平米，公攤面積達(dá)到50%，半櫝半珠得治。

半月談：多次發(fā)文強(qiáng)調(diào)，要求盡快對(duì)公攤面積給予清晰界定，用法律法規(guī)從根本上保護(hù)民眾的合法權(quán)益。



公攤面積“4大坑”

1.開(kāi)發(fā)商做大公攤面積。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士講述，我們購(gòu)房者能夠測(cè)出實(shí)際使用面積，但不能測(cè)出公攤面積，這里面就大有文章可做。小區(qū)房子的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積是開(kāi)發(fā)商請(qǐng)測(cè)繪公司實(shí)地考察后出具的報(bào)告。開(kāi)發(fā)商與測(cè)繪公司對(duì)測(cè)算方法和數(shù)據(jù)非常清楚，如果開(kāi)發(fā)商與測(cè)繪公司形成某種默契，那就難說(shuō)了。有內(nèi)行人說(shuō)過(guò)，任何一個(gè)小區(qū)所有公攤面積加起來(lái)一定是大于這個(gè)小區(qū)的實(shí)際公攤面積。然而，這樣含有詳細(xì)公攤面積測(cè)繪報(bào)告是不會(huì)落到購(gòu)房者手中的，購(gòu)房者只能聽(tīng)之任之。要知道，面對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)，如果一戶多分?jǐn)傄黄矫祝�那么�?duì)應(yīng)整個(gè)小區(qū)的價(jià)值會(huì)是多少？

2.物業(yè)在公攤面積上賺錢(qián)

按理說(shuō)，業(yè)主花巨資購(gòu)買(mǎi)了公攤面積，那么公攤面積建筑所有權(quán)就應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳過(guò)、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房。根據(jù)專(zhuān)家介紹，如果物業(yè)公司在公共建筑部分投放廣告，那么其中一部分收益應(yīng)該歸業(yè)主所有。有媒體記者曾做過(guò)調(diào)查，現(xiàn)在大部分小區(qū)在小區(qū)出入口、電梯間、小區(qū)內(nèi)部道路等部位投放大量廣告賺取不菲的收益。如果把這些廣告收益回饋給業(yè)主，那么業(yè)主實(shí)際交納的物業(yè)可減少50%。



3.取暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)均按照建筑面積交納

當(dāng)前，小區(qū)物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)都是按照建筑面積收取。換句話說(shuō)，小區(qū)業(yè)主不僅要為自己家里實(shí)際使用的一畝三分地交納費(fèi)用，還要為公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等交納物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)。有專(zhuān)家指出，建議收費(fèi)單位每年都應(yīng)公布這兩項(xiàng)費(fèi)用是如何計(jì)算收取的？每平米到底是多少錢(qián)？包含公攤面積的哪些建筑？費(fèi)用事項(xiàng)設(shè)置和價(jià)格都應(yīng)科學(xué)合理。

4.購(gòu)房者為公攤面積買(mǎi)單

按照開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有銷(xiāo)售計(jì)算方法，100平米房子，單價(jià)1萬(wàn)，總價(jià)就100萬(wàn)，但是這里面包含了20-30%的公攤面積。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家銷(xiāo)售的房子均是按照居住面積來(lái)定價(jià)，同樣價(jià)格的房子，那么使用面積就是100平米，而不會(huì)是實(shí)際使用面積只有70-80平米。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，有住戶反映，一套125平米房子，開(kāi)發(fā)商對(duì)精裝修的報(bào)價(jià)2千5一平，實(shí)際包含了28%的公攤面積，這樣算下來(lái)，購(gòu)房者在精裝修上一套房子就多花了8萬(wàn)元。

取消公攤利大于弊

我們購(gòu)房者可以明明白白消費(fèi)，如果與國(guó)家接軌，我們更能體現(xiàn)對(duì)比出房?jī)r(jià)差異。即使開(kāi)發(fā)商借此漲價(jià)，但是我們的購(gòu)房總價(jià)是不會(huì)上升的。舉個(gè)例子，按現(xiàn)在政策，90平米房子，單價(jià)2萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售總價(jià)180萬(wàn)，取消20%公攤面積比例后，實(shí)際出售面積72平米，如果實(shí)際總價(jià)還是180萬(wàn)，那么這套房子的單價(jià)就要提到 2.5萬(wàn)。試想，開(kāi)發(fā)商的房子2.5萬(wàn)單價(jià)銷(xiāo)量好，還是單價(jià)2萬(wàn)銷(xiāo)量好？顯然是后者，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商可能不會(huì)賣(mài)2.5萬(wàn)，為了銷(xiāo)量，可能只會(huì)賣(mài)2.3-2.4萬(wàn)一平。所以，從這個(gè)角度看，購(gòu)房者實(shí)際利益并沒(méi)有收到損失，反而有可能減少購(gòu)房成本。另外，已購(gòu)房者所有的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，甚至包括后面的房產(chǎn)稅、精裝修政策等都按照實(shí)際使用面積計(jì)算，即使他們調(diào)整一些價(jià)格，我們能夠清清楚楚消費(fèi)，何樂(lè)而不為？如果說(shuō)取消公攤面積有什么弊端，那就是更改工作要繁瑣一些，對(duì)既得利益者有損害。

取消公攤面積具有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

1.官方媒體連續(xù)發(fā)聲

在輿論上，官方媒體連續(xù)發(fā)聲表態(tài)，說(shuō)明國(guó)家也看到了公攤面積帶來(lái)的諸多弊端。人民日?qǐng)?bào)文章稱(chēng)，越漲越多的公攤面積實(shí)際上是損害老百姓的利益。事實(shí)上，長(zhǎng)期存在的東西不一定合理，既然不合理，我們就要正視和努力改正之。如果視而不見(jiàn)，那只會(huì)侵害我們更多的利益。媒體連續(xù)發(fā)聲，應(yīng)該說(shuō)我們已經(jīng)看到取消公攤面積這一不合理做法的希望。從網(wǎng)上的網(wǎng)友反饋來(lái)看，絕多數(shù)人是支持取消公攤面積，從這一角度看，取消公攤具備扎實(shí)的民意基礎(chǔ)。

2.國(guó)內(nèi)省份已有試點(diǎn)。此前據(jù)媒體報(bào)道，公攤面積由香港商人李嘉誠(chéng)所發(fā)明，先是傳到臺(tái)灣，再傳到大陸。事實(shí)上，公攤面積發(fā)源地香港，已在2013年完全廢除了建筑面積和公攤面積概念，完成與國(guó)際接軌，改為按使用面積計(jì)算。作為舶來(lái)品，我們有什么理由還繼續(xù)堅(jiān)持執(zhí)行這一不合理且未有嚴(yán)格規(guī)定的政策呢？在國(guó)內(nèi)，重慶早在2002年就以地方法規(guī)形式，對(duì)商品房銷(xiāo)售實(shí)行套內(nèi)計(jì)價(jià)，廣州、北京也在開(kāi)展套內(nèi)計(jì)價(jià)方法的探索。

3.利用房地產(chǎn)調(diào)控間隙，加快與國(guó)家接軌步伐。我們說(shuō)清正一個(gè)行業(yè)需要方方面面，多管齊下，正如央媒所說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)，房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū)，利用打擊樓市亂象之際，把“公攤面積”這一亂象徹底拔出并改正之，何不是一個(gè)良機(jī)呢？國(guó)際上沒(méi)有公攤面積說(shuō)法，中國(guó)獨(dú)存的公攤面積到了該取消的時(shí)候，加快與世界接軌是我們當(dāng)下正確的選擇。

建議對(duì)已購(gòu)房者適當(dāng)補(bǔ)償

取消公攤面積后，已購(gòu)房者擔(dān)憂兩個(gè)問(wèn)題，一是按照實(shí)際使用面積算，那么房子總價(jià)值是不是就減少了？二是如果不再買(mǎi)房，原來(lái)房子公攤面積的錢(qián)都被賺走了，心里不是滋味，那也是血汗錢(qián)啊。關(guān)于這兩個(gè)問(wèn)題，第一，現(xiàn)在已持有房產(chǎn)的人群，房子就是二手房，二手房?jī)r(jià)格掌握在房主手上。如果公攤面積取消了，相信誰(shuí)也不會(huì)按照原來(lái)價(jià)格來(lái)報(bào)，報(bào)多少大家心里都有數(shù)，很明顯的例子，如前兩年土拍火熱的時(shí)候，一塊高價(jià)地就能帶來(lái)二手房業(yè)主提升掛牌價(jià)，所以存量房產(chǎn)價(jià)值不會(huì)因?yàn)楣珨偯娣e取消而降低；第二，以前買(mǎi)的房子公攤錢(qián)都被各方賺走了，面對(duì)如此高的房?jī)r(jià)和主體變更，想要回來(lái)確實(shí)夠難。建議從今后的稅收、取暖費(fèi)、物管費(fèi)等給予適當(dāng)優(yōu)惠和補(bǔ)貼，從心理上給予民眾安慰。正如前面所說(shuō)，我們既有房產(chǎn)的價(jià)值不會(huì)因?yàn)槿∠�公攤而降低，所以，我們�?yīng)該減少此項(xiàng)改革的阻力。

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